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低价转手的墨尔本期房公寓,真的值得投资吗?
2018-05-17 15:26        采采

信赖很多投资者都在纠结这个问题,看完本文,信赖你的心坎会有合适的谜底。  墨尔本最大年夜的估值公司HTW在最新一期的房市申报中提到:房市中人都邑知道,可以用几点钟来表达一个城市房价在上落周期中处于什愦地位,而今朝墨尔本的别墅在10点,还会升;公寓却已经到了12点,地处顶端。  不管作为投资者的你信赖与否,墨尔本的公寓市场正在进入前所未竽暌剐的危机期。  我们曾提到有三类物业袈溱申请银行贷款时,往往会被银行拒绝,甚至上了本地银行的黑名单。  这三类物业分别是:小于四十平旦的公寓,学生公寓或酒店式公寓,供给过度地区的公寓。  这三类物业与墨尔本CBD集中的大年夜片高层公寓不约而同。以环绕在墨尔本CBD的墨尔本大年夜学和Swanston St上的公寓为例:这些小型的开间和小户型公寓根本都是租给学生的。买一套如许的房子,平均售价仅需$145,000到$190,000,付出20%的首付后,银行会为剩下的部分供给贷款。  这一部分公寓对于急于想要实现财富自由,想要早些入市,而收入又偏低的年青仁攀来说的确充斥了诱惑:价格较低,交通便利,高房钱回报率……然而事实不雅然如斯吗?世界真的有掉落馅饼这等功德吗?  一般来说,这些公寓的房钱回报率在去除掉落保险、物业费和其他杂费之后约有5-6%。这个比例是十分稳定的。如许的回报率一般足以付出月供,在这一点上,业主们倒是不消担心。  “然而,这类物业的缺点也十分明显:根本没有升值空间。你买这套房子的独一目标,就是用房钱来付月供。”  增值无望,房钱优势也缩水? 客岁,大年夜量没有车位的小户型公寓都在2010年到客岁之间经受了4%到8%的跌幅。  一般来说,如不雅购买一套看上去自住业主并不会感兴趣,只是为了逢迎投资者的公寓,那么结不雅都不会太好。  根据交易数据显示,墨尔本市中间的公寓的转售价格比本来的购买价格贬值最高达30%阁下。尽管客不雅来说,不是所有的公寓都在减值,有些可能仍然在升值,但实际交易分析显示,很多公寓在今朝和将来几年都难保其价值。  增值无望,那房钱收入至少可以安慰一下业主们受伤的心灵吧?  跟着公寓价格的跌落,公寓的房钱回报率也鄙人跌。在墨尔本CBD,公寓空置率达到12%,而在墨尔本的重要街道St Kilda Rd,公寓空置率已高达20%。根据Research SQM的查询拜访,在以前的三年内,St Kilda Rd上的公寓房钱已经跌落了21.2%。  截止到客岁的11月份,墨尔本市中间还有20,000个公寓处于建造中,另有19,000套物业已经由过程审批,以及30,000套物业等待经由过程审批。根据Development Activity Monitor机构的申报,约有一半的施工项目位于墨尔本市中间。  这些大年夜量的公寓供给阻碍了房钱的增长,只要利率保持在低程度,房子价格就不太可能有较大年夜的改变。这是因为买家们还能付得起房钱收入和月供之间的差额。    价格暴跌,交割风险增长 因为大年夜量公寓处于即将交割阶段,很多人担心买家们是否可以或许按期付款,特别是在这个银行都在纷纷收紧信贷的关隘。  在澳洲,当公寓期房落成成为现房后,贷款将按照现房的市场评估价进行发放。如不雅银行降低对这些房产的估值,并削减贷款比例,那么买家们将被迫在交割时付更多钱。  根据由资产评估公司整顿的数据,在2009年12月至2015年8月间,1794套期房中至少有一半的估值是低于其原始购买价格的。数据还显示,在针对墨尔本市中间的197套房产的查询拜访中,其房价平均估值比其购买价格降低了$51,272,降低幅度为9.15%。  今朝,澳洲银行动了规避贷款风险,收紧信贷:如不雅投资者在交割时还不克不及筹集残剩的购房款,那么客户违约,将白白损掉前期10%的订金。    是以,即使墨尔本CBD市场上公寓数量大年夜幅增长且价格看似低廉,但对于大年夜部分买家的资产请求反而更高。  供需决订价值 造成墨尔本CBD公寓房价一片哀鸿遍野的原因,归根究底照样供需。  CBD公寓的供给是无穷的,并且,如许的房子缺乏令其有吸引力的器械。一套好的房产应当达到每年7%到10%的增值,然则这些房产就算是十年后的卖出价也不太会可能高于其购买价格。他大年夜公寓楼投资鼓起的时刻就果断否决这项缺乏本钱升值潜力的投资。  他还说,“如不雅你真的计算住进去,那么这套房子才值得你买。这些公寓并不是合适投资的室庐物业。相反,你应当去寻找那些样式较老的、位于城郊的一室或两室公寓。这些房产具有升值潜力,可以或许慢慢使你积聚资产,大年夜而实现你的财务目标。    由此可见,投资者进行房产投资,与投资股票须要分析根本面一样,最重要的是基于对市场和供求的分析,而非为面前的蝇头小利而忽视了经久的本钱升值。  澳洲人口今朝冲破了2400万,对于住房的需求量也随之增长,但此需求更多的指的是对于别墅的需求,而非市中间那些一模一样、毫无稀缺性可言的高密度公寓。  各种数据都证实,这类公寓往往蕴含着较大年夜的风险和不肯定性,非理性房产投资者值灯揭捉择的项目。  

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