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美国买房如何避税?从入门到终极的避税指南!
2018-04-16 12:04        采采
美国房产
美国买房,不仅要缴纳房产税,如不雅是投资,还要缴纳出租的小我所得税。2年内卖掉落要缴纳房产增值部分的本钱利得税。

如不雅购买的是贸易地产,须要缴纳的小我所得税更多,因为房钱更高。

美国规定在必定范围内是可以合法合理避税的,一般美国房产公司都须要请职业管帐师,如许的管帐师都是很牛的。因为每一个管帐师须要治理很多房主的房子的避税,所以每套房子额费用处不高,每年200~1000美元之间。那种超大年夜型的沃尔玛例外。

那么如何合法合理避税呢?又如何应用美国税法第1031条目?


初级避税

我们购买室庐、贸易地产的初级情势,就是直接购买,所以也叫做初级避税。以前很多客户问我,如何合理避税?因为投资美国房产,须要交纳所得税的。具体交纳若干,须要专业管帐师做账,合理避税。记住,他们不是做假账。这个要看每个管帐师的本领。一般稍微大年夜一点的美国房产公司的管帐师都是很牛的。因为客户投资,集中起来都异常大年夜,不牛的早滚蛋了。经由过程我们的研究,得出:
对于以小我名字买投资房产的,可以经由过程如下办法抵税:

1. 房子的地税(房产税),保险费
2. 房子的┞粉旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费
3. 房子的维修费
4. 房主到美国交往的机票,餐盘川盘川
5. 房地产公司的治理费
6. 房地产经纪的中介费
7. 寻找租客的告白费
8. 本身未成年孩子的抚养费


中级避税
对于用公司名义投资房地产的,在有所有初级避税轨则的同时,还有如下更优惠轨则:


?1.  内涵美国可以租用门面开公司,所有公司的房钱,德律风,日常保持,日常治理所须要的所有费用
?2.  美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税。(就算是您请的干净工,保姆,是为内涵美国度里办事的,也可以算在内)
?3. 为美国员工发奖金,礼品,也可以抵税
?4.  以公司名义去投资,只如果在年关结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税。
?5.  您所有接待客户,请客吃饭,飞机费用,汽油费,旅店费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用。
?7. 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税。
?8.  您甚至可以用公司的名义购买豪宅,度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。


以公司的名义合法避税,这琅绫擎有很多桥绫桥,只有您想不到的,没有做不到的。只要您发挥您的想像力,同时经由过程本地专业管帐师的协助,您可以达到最大年夜限度的避税。所有费用,请务必保存原始发票,收据,或是邮件确认信,或是信件作为报税凭证。美国事个讲诚信的国度,只要您能出示合理的凭证,都可以作为来由合法避税。

高等避税


为了能解释的最通俗易懂,我用最简单的具体案例及数字来分析个中的精华,同时为了让解释清楚明了,我省略内乱的房产的升值,租客每年加租等外加收入,利钱每年递减等身分,所以您的实际收入会远弘远年夜于我的举例数字。
同样是年纯回报8万美金,看似和A办法效不雅一样,然则,在这4套房产中,您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万, 这可是不小的一笔数字啊。
举例:您今天用100万现金购买一个美国贸易房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。 这时刻您有2个选择:

A. 您就这么一向收租,比如20年,房钱收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。
这是玩转美国税法的高等轨则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,并且初级,中级避税轨则同时有效:


B.您可以用这100万的房产去典质贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利钱是3.85万,起首这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大年夜概不到6万,20年本息还清。这个房子,用房钱去了偿银行贷款,每年有2万红利。今后每年利钱会因本金降低而降低,所以您今后的每年净收入将大年夜于2万。



你将75万美金银行贷款,再本身垫上25万,您又可以买一个100万的贸易商号。按照8%回报,您再用第二套房产再去典质贷款如同第一套,如许依次类推。

同样是100万现金,经由过程此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,如今我再帮您算算这种滚雪球投资方法20年后您的收益情况。

固然每次您都是用100万现金购房,但您立时典质贷款75万回来,您每1栋100万的贸易房产的实际投资现金为25万美元。


4栋   投资25万 * 4     年房钱 8万*4  本息6万*4  年净收入是2万*4=8万

更恐怖的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将获得4*200万,800万的回报!
这20年,您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金



您要知道,房产价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,今后每年都邑越来越少,如许这4栋房子的房钱收入在20年内将远弘远年夜于 办法A中的回报。即使咱们为了让计算简单清楚明了,不去计较房产升值,房钱增长,利钱递减等身分,方法B的回报在20年迈是方法A回报的 8.6倍!

最终避税

美国富人若何年净资产增长数百万而一分税钱都不交呢?如今我就教您骨灰级投资商若何玩赚美国税法的:1031交易轨则。
大年夜家都知道房地产最赚钱的办法是经由过程转卖而赚取拜见。打个比方,您经由过程100万买了个贸易地产,某一年房产涨价为200万,您卖出后收益100万,这个时刻您可不要高兴的太早,山姆大年夜叔可是辰您要找您收税钱呢! 对于这100万的收益,起首须要交30%的家当增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急,剩下的70万,您还须要交收入税,又是几十万没了,最后年关,如不雅您有一半剩下,那就是万幸拉。 如不雅您不懂避税,这钱可是硬当当的交出去的。然则如不雅您懂得应用1031 交易轨则,您就可以1分钱税不消交!

所谓1031 交易轨则,就是美国当局鼓励再投资的一项税发。只要您投资等于或是大年夜与所得收益的地产,您就可以不交税。同样那个例子,在卖房后获得200万后,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是跨越200万的房产,您就可以不交税!一年,您的净资产增长了100万,但不要叫1分钱的税。这就是美国的最终避税法典——1031交易轨则。

美国玩转避税轨则临时告一段落。避税是为了资产更好的翻倍。所以美国人一般手头没什么现金,然则资产惊人。

温馨提示您:

避税必须要有司法根据,单子是必须的,即使是贸易地产的NNN租约,也要租客供给维修等单子。

避税不是偷漏税,不是造假。在美国如不雅造假,处罚很严重。
?6.  您可以用公司的名义购买电脑,家具,电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税

文┞仿来源:美国财富治理
文┞仿来源:收集

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