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$1元转让房产能避税?别天真,加拿大税务局穷追猛打,买家背大锅!
2018-04-15 11:16        采采


比来,有同伙向小编吐槽。几年前他的阿姨让渡了一套自力屋给她妈妈,当时的让渡价低于市场价,两边也按司法办完了所有房屋过户的手续。没想到两年后加拿大年夜税务局审查时认为这个房地产交易有避税嫌疑,要让买家补缴3000多元的税款。但因为信息沟通不畅,买家没有及时补税,如今这个税款加罚款已飙升至5万元!

 

难道家人以及亲戚同伙之间不克不及以低价让渡房产吗?谜底是:可以,但往往得不偿掉。

 

 

在加拿大年夜,夫妻之间、家长与后代之间、兄弟姐妹甚至是同伙之间,确切可以以低价让渡房产,但这个中有复杂的税务问题。有时刻,家长是好心想让后代多持续一点本身的家当,甚至是作价$1元让渡,看起来是可以避掉落部分甚至全部物业转移税,没想到最后却让后代付了大年夜笔其他税款。


 


 

《多伦多星报》曾报道过一个案例,大年夜温兰里有一对老夫妻,在老师长教师去世的5年之前,就把房产转移给了后代,但夫妻俩拥有栖身权,直至去世。他们心想如许就能照顾好本身的遗产,尽量少交税。随后老师长教师在1983年去世,老太太在1997年去世。后代们在1998年将房辅音185万的价格卖出,结不雅最后他们还要交70万元的税。如不雅出售时这套房子仍在老夫妻的名下,因为是他们的重要居处,那么这笔因卖出房产导致的本钱增值税是可以不消交的。

 

 

物业转移时,最常涉及的两种税项,是物业转移税(Property Transfer Tax, PTT)和本钱增值税(Capital Gain)。这两个税项在实际操作时,经常接洽关系在一路,PTT少交了,Capital Gain部分则会增长,并且情况异常复杂。

 

BC省的司法规定,房产转移所导致的物业转移税,要按照公平市场价(Fair Market Value)计税。如不雅是在公开市场产生的房屋生意,这个公平市场价就是指购买价;如不雅是在非公开市场产生的物业转移,这个公平市场价平日有两种方法来指定,一是比来的自力评估,二是BC省物业估价署(BC Assessment)的最新估价。

 

BC省还规定了一些物业转移税可以宽贷豁免的情况。这里只谈二手室庐在家庭成员之间转移的情况。


如不雅房产在直系亲属之间转移,如不雅所让渡的房产对于让渡人和受让人都是重要居处,可以宽贷豁免PTT。对于重要居处的认定,BC省也有相干的司法规定,这里就不具体展开了。

 

直系亲属是指:夫妻、后代、孙后代、曾孙后代、父母、祖父母、曾祖父母;后代、孙后代或曾孙后代的拍偶;妃耦的后代(如继后代)、父母、祖父母。

兄弟姐妹以及叔伯姨舅、侄子、侄女、外甥都不算是直系亲属。

 

也就是说,在家庭成员里,除了直系亲属之间重要居处转移的情况,其他情况下的房产转移都须要缴纳PTT,缴纳的基数是市场公平价。

 

 

如不雅做低交易价,不按市场公平价缴纳PTT会产生什么状况呢?

 

照样回到本文开首姐妹之间让渡房产的案例。假设这套房子当时的市场公平价是50万元,姐姐J以40万元的价格让渡给妹妹M,那么按照BC省的PTT缴纳原则,妹妹M当时须要缴纳的PTT是200000×1%+200000×2%=6000元。

 


因为让渡的房产不是姐姐J的重要居处,J在来年申报小我所得税时,须要申报售出房产的本钱增值,这个计税基数是房产增值部分的一半。假设J当然购买房产的价格是30万元,那么她的房产本钱增值了10万元,个中5万元须要计入昔时的小我所得税的应纳税额,税率是她对应的税率等级。假设J最后的实际税率是20%,那么因为房产增值她所交的税是10000元。

 

 

税务局会问谁讨呢?按照加拿大年夜《小我所得税法》第160节,如不雅将家当转移给没有按公平价值交易的人,受让人对让渡人所少缴的税款应当承担义务。这也就为什么妹妹一家会遭到加拿大年夜税务局的催讨了!


做低房屋交易价还会见临反复征税的问题。照样这个案例,假设姐姐J报税时按照市场公平价50万元计算了房屋增值部分,也按规定缴了税。妹妹以40万元的价格买下的房子,假设后来竽暌怪以60万元卖出,那么房产增值部分是20万元。其实,这增值的20万元,个中10万元(50万减去40万)姐姐已经纳过税了,但妹妹卖出房屋时,还要再交一次税,这就是反复纳税,并且对妹妹来说是必须交的!


然则加拿大年夜税务局显然不接收这个“避税办焚铮按照规定,姐姐J即使以低价将房产让渡给妹妹M, 在她申报小我所得税时,她照样须要按照市场公平价来计算她的房产增值。也就是说,J在申报小我所得税时,必须以50万元的售出价计算房产增值。那么J的房产应当是增值了20万元,个中10万元要计入应纳税所得。假设J最后的实际税率为30%,那么因房产增值她所应交的税是30000元。这个30000元和10000元之间的拜见,税务局肯定是要连本带利催讨回来的。

总之加拿大年夜的税务相当复杂,房屋交易照样按市场公平价走为好。做低交易价避税?税务局早把各类马脚都堵上了!如不雅父母想尽量把家当赠予给后代,也最好向专业律师和管帐师咨询,一不当心就会弄巧成拙,最后吃大年夜亏!



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